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BESENMANN
Für Berufsbetreuer und Betreuungsvereine in NRW
Stand: 12. Mai 2026
Stand: 12. Mai 2026
Praxis-Checkliste
Haushaltsauflösung im Betreuungsmandat: Schritt für Schritt
22 Schritte über 7 Phasen, mit Paragrafen-Hinweisen nach der Betreuungsrechtsreform 2023 und BGH-Rechtsprechung 2024/2025.
Phase 1: Vor Beginn jeder Maßnahme
1. Aufgabenkreis prüfen. Vergewissern Sie sich, dass Ihr Bestellungsbeschluss den Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten umfasst. Ohne entsprechende Übertragung sind Sie nicht zuständig. § 1815 Abs. 1 BGB.
2. Erforderlichkeitsprüfung dokumentieren. Prüfen und schriftlich festhalten, warum mildere Mittel nicht ausreichen: ambulante Pflege, Hausnotruf, Haushaltshilfe, Wohnungsanpassung, Tagespflege, Kurzzeitpflege. § 1814 Abs. 3 BGB.
3. Wille des Betreuten ermitteln. Geäußerter Wille hat Vorrang. Bei Geschäftsunfähigkeit den mutmaßlichen Willen aus Lebensgewohnheiten, früheren Äußerungen, Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht ableiten. Dokumentieren. § 1821 BGB.
4. Vermögensverzeichnis aktualisieren. Aktuellen Bestand zum Stichtag erfassen, einschließlich vermuteter Wertgegenstände im Haushalt. Belege geeignet bereithalten. § 1835 BGB.
Phase 2: Anzeige beim Betreuungsgericht
5. Anzeige nach § 1833 Abs. 2 BGB einreichen. Unverzüglich, schriftlich, mit vier Bausteinen: Sachstand, Wille des Betreuten, geprüfte mildere Mittel, geplante Maßnahmen. § 1833 Abs. 2 BGB. Eigenständige Pflicht, nicht zu verwechseln mit der Genehmigungspflicht aus Abs. 3.
6. Verfahrenspfleger anregen, wenn nötig. Bei klinisch nicht mehr ansprechbaren Betreuten oder besonders weitreichenden Maßnahmen ist ein Verfahrenspfleger oft sinnvoll. Anregung im Anzeigeschreiben oder Genehmigungsantrag. § 276 FamFG.
Phase 3: Räumungs-Angebote einholen
7. Mindestens zwei Festpreis-Kostenvoranschläge einholen. Nach kostenloser Vor-Ort-Besichtigung, schriftlich, mit vollem Leistungsumfang (Entsorgung, Halteverbots-Schilder, besenreine Übergabe). Stundensatz-Angebote vermeiden, weil keine Kostensicherheit besteht.
8. Wertgegenstands-Schätzung anfordern. Antiquitäten, Schmuck, Sammlungen vor Ort schätzen lassen. Schriftliche Liste zur Mandatsakte. Anrechnung auf den Festpreis senkt den Mittelabfluss; schützt zudem vor Pflichtteils-Streit.
9. Versicherungsnachweis prüfen. Bestätigung der Betriebshaftpflicht mit Versicherungssumme vor Auftragsbeginn einholen. Schützt das Mündel-Vermögen bei Schäden.
Phase 4: Gerichtliche Genehmigung
10. Genehmigungsantrag schriftlich stellen. Anlagen: Mietvertrag, gewählter Festpreis-Kostenvoranschlag, Begründungstext mit Bezug zur bereits erfolgten Anzeige, Auszug aus dem Vermögensverzeichnis. § 1833 Abs. 3 BGB. Genehmigung ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung.
11. Anhörung des Betreuten unterstützen. Das Gericht hört nach § 299 FamFG persönlich an. Sie unterstützen Termin, Erreichbarkeit und gegebenenfalls die Bestellung eines Verfahrenspflegers. § 299 FamFG.
12. Genehmigungsbeschluss abwarten. Bis zum Eingang keine Kündigungserklärung aussprechen, auch nicht "vorsorglich". Rechtsfolge fehlender Genehmigung: Unwirksamkeit der Kündigung. Eine rückwirkende Heilung wird weit überwiegend abgelehnt.
⚠ Häufiger Fallstrick
Die Anzeige nach § 1833 Abs. 2 BGB ersetzt nicht den Genehmigungsantrag nach Abs. 3. Es handelt sich um zwei eigenständige Pflichten, die beide separat erfüllt werden müssen.
Phase 5: Kündigung und Räumungsorganisation
13. Kündigung an Vermieter aussprechen. Nach Vorliegen des Genehmigungsbeschlusses, schriftlich per Einwurf-Einschreiben mit Empfangsbestätigung, unter Bezugnahme auf den Beschluss. Mietvertragliche Kündigungsfristen einhalten oder Sonderkündigungsrecht nutzen, wenn vertraglich vereinbart.
14. Persönliche Dokumente und Wertsachen sichern. Vor Räumungsbeginn alle Schubladen, Ordner und Verstecke durchgehen: Ausweise, Policen, Sparbücher, Schmuck, Bargeld. Ins Vermögensverzeichnis aufnehmen. § 1839 BGB, § 1835 BGB.
15. Räumungstermin festlegen. Halteverbots-Schilder rechtzeitig beantragen (meist durch die Räumungsfirma). Versorgerverträge (Strom, Gas, Internet, Telefon) kündigen, sonst drohen unnötige Folgekosten.
Phase 6: Räumung und Übergabe
16. Foto-Dokumentation vor Beginn. Alle Räume gut beleuchtet und datiert fotografieren, idealerweise im Beisein eines zweiten Mitarbeiters. Schützt vor späteren Erben- oder Pflichtteils-Streitigkeiten.
17. Bargeldfunde direkt auf das Betreuten-Konto einzahlen. Nicht über Sammelanderkonto. Bei der Räumung gefundene Wertgegenstände in das Vermögensverzeichnis aufnehmen. § 1839 BGB Trennungsgebot.
18. Besenreine Übergabe an Vermieter. Übergabeprotokoll mit Foto-Dokumentation, gegenquittierte Schlüsselübergabe, abgelesene Zählerstände. Protokoll zur Mandatsakte (wichtig für Kautions-Rückforderungen).
Phase 7: Abschluss und Berichtspflichten
19. Schlussrechnung der Räumungsfirma prüfen. Arbeits- und Materialkosten getrennt ausgewiesen, Anrechnung von Wertgegenständen transparent dokumentiert. Belege aufbewahren. Getrennte Ausweisung ermöglicht steuerliche Geltendmachung.
20. Bei mittellosem Betreuten: Sozialhilfe-Erstattung beantragen. § 36 SGB XII (Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten), § 35 SGB XII bei Doppelmiete. Antrag stets VOR Auftragsvergabe stellen. Rückwirkende Übernahme ist die Ausnahme. Schonvermögen nach § 90 SGB XII beachten.
21. Vergütungspauschale prüfen. Für Ansprüche aus Zeiträumen vor dem 1.1.2026: monatliche Pauschale von 30 Euro nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 VBVG a.F. bei nicht mittellosen Betreuten zwischen Heimumzug und Mietvertragsende. Ab 1.1.2026: Aufwendungen sind über die Fallpauschalen nach § 9 VBVG abgegolten. BGH XII ZB 589/23 (5.6.2024), XII ZB 559/23 (10.4.2024), Übergangsregelung § 19 VBVG.
22. Jahresbericht und Rechnungslegung einreichen. Wohnungsauflösung als separaten Posten ausweisen, mit Bezug zum Genehmigungsbeschluss und ausgewiesener Anrechnung. § 1865 BGB Jahresbericht, § 1866 BGB Rechnungslegung. Bei Beendigung der Betreuung Schlussrechnung nach § 1872 BGB.
Sonderfälle
Tod des Betreuten während der Auflösung
Betreuung endet sofort. Maßnahmen einstellen, Nachlassgericht informieren, Nachlasspfleger (§ 1960 BGB) anregen. Eigenmächtige Weiterführung ist haftungsrelevant.
Vermieter handelt eigenmächtig
Schlossaustausch oder Räumen vor Genehmigung sind verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Anwaltlich abmahnen lassen.
Überschuldeter Nachlass nach Tod
Erben können nach § 1990 BGB die Dürftigkeitseinrede erheben oder binnen 6 Wochen ausschlagen. Nachlassinsolvenz als Option.
Doppelmiete im Übergangszeitraum
Mittellose: nach § 35 SGB XII erstattungsfähig, wenn Wechsel notwendig. Nicht mittellose: 30-Euro-Pauschale nach BGH 2024 (§ 10 VBVG a.F., für Ansprüche vor 1.1.2026).
Wichtige BGH-Entscheidungen (Stand 12. Mai 2026)
BGH XII ZB 589/23 (5.6.2024): Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten umfasst nicht nur die Kündigung nach § 1833 Abs. 3 Nr. 1 BGB, sondern auch Räumung und Herausgabe nach Fristablauf. 30-Euro-Pauschale nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 VBVG a.F. in der Übergangszeit (gilt nach § 19 VBVG fort für Ansprüche vor 1.1.2026).
BGH XII ZB 559/23 (10.4.2024): Bestätigt die VBVG-Pauschale bei nicht mittellosen Betreuten ohne Nutzung der Wohnung durch den Ehegatten.
BGH XII ZB 329/24 (28.5.2025): Vergütung eines anwaltlichen Verfahrenspflegers gegen die Staatskasse bei geplanter Wohnungsveräußerung. Bei weitreichenden Maßnahmen nach § 1833 BGB regelmäßig zu erwägen.
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Seit über 20 Jahren regelmäßig für Berufsbetreuer und Betreuungsvereine in NRW: schriftliche Festpreis-Kostenvoranschläge zur Gerichtseinreichung, Wertgegenstandsliste, Foto-Dokumentation, Übergabeprotokoll und Rechnungen mit getrennten Arbeits- und Materialkosten.
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