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Fallstrick 1: Anzeigepflicht mit Genehmigungspflicht verwechselt
Der häufigste Fehler im Umgang mit § 1833 BGB: Absatz 2 und Absatz 3 werden als ein und derselbe Schritt missverstanden. Tatsächlich sind sie zwei eigenständige Pflichten.
§ 1833 Abs. 2 BGB - die Anzeige
Der Betreuer hat dem Betreuungsgericht unverzüglich mitzuteilen, dass eine Wohnungsaufgabe beabsichtigt ist. Diese Anzeige ist eigenständig, formlos und beantragt keine Genehmigung. Sie informiert das Gericht über die Lage, damit es gegebenenfalls nach § 1862 BGB einschreiten kann, bevor unumkehrbare Tatsachen geschaffen werden. Die Anzeige sollte Sachstand, Wille des Betreuten, geprüfte mildere Mittel und geplante Maßnahmen enthalten.
§ 1833 Abs. 3 BGB - die Genehmigung
Erst für konkrete Rechtsgeschäfte (insbesondere die Kündigung des Mietvertrags) benötigt der Betreuer eine separate gerichtliche Genehmigung. Diese muss vor der Kündigungserklärung erteilt sein. Ohne Genehmigung ist die Kündigung unwirksam.
So vermeiden
Schreiben Sie sich in der Mandatsakte zwei getrennte Termine: Erst die Anzeige (Frühphase), dann der Genehmigungsantrag (kurz vor geplanter Kündigung). Beides separat aktenkundig dokumentieren. Eine pauschale 'Information an das Gericht' ersetzt keine der beiden Pflichten.
Fallstrick 2: Kündigung vor Genehmigungsbeschluss
Aus zeitlichem Druck oder Missverständnis wird die Kündigung manchmal ausgesprochen, bevor der Genehmigungsbeschluss des Betreuungsgerichts vorliegt. Die Folge ist gravierend.
Rechtsfolge: unwirksam und nicht heilbar
Nach herrschender Auffassung ist eine ohne Genehmigung ausgesprochene Kündigung unwirksam. Eine rückwirkende Heilung durch späteren Genehmigungsbeschluss wird weit überwiegend abgelehnt, was auch der Linie des BdB in seinen Praxishinweisen entspricht. Praktische Konsequenz: Sie müssten nach Erteilung der Genehmigung eine neue Kündigung aussprechen, was die Kündigungsfrist und ggf. die Doppelmiete-Phase verlängert.
So vermeiden
Beim Genehmigungsantrag ein klares 'erwartetes Entscheidungsdatum' beim Gericht anfragen. Bis zum Eingang des Beschlusses keinerlei Kündigungserklärungen aussprechen, auch nicht als 'vorsorglich'. Wenn der Beschluss überraschend lange auf sich warten lässt, schriftlich höflich nachfragen statt eigenmächtig zu handeln.
Fallstrick 3: Erforderlichkeit nicht dokumentiert
Nach § 1814 Abs. 3 BGB darf die Wohnung nur aufgegeben werden, wenn mildere Mittel nicht ausreichen. In der Praxis wird dieser Schritt oft übersprungen oder nur mündlich erörtert, was bei späterer Beschwerde Probleme macht.
Welche milderen Mittel zu prüfen sind
Ambulante Pflege, Hausnotruf, Haushaltshilfe, Wohnungsanpassung (Badumbau, Treppenlift), Tagespflege, Kurzzeitpflege oder eine Übergangspflegekraft. Bei jeder dieser Optionen kurz festhalten, warum sie im konkreten Fall ausreichend oder nicht ausreichend ist.
Ohne Dokumentation, ohne Beweis
Wenn die Erforderlichkeitsprüfung später hinterfragt wird (durch Pflichtteilberechtigte, Erben, Aufsichtsbeschwerde, Sozialamt-Rückforderung), zählt nur was schriftlich vorliegt. Ein einseitiger Vermerk in der Akte 'mildere Mittel geprüft, nicht ausreichend' genügt nicht. Besser: eine kurze Notiz pro geprüfter Alternative.
So vermeiden
Standardvorlage in der Akte: eine halbe DIN-A4-Seite mit Stichpunkten zu jedem geprüften milderen Mittel und kurzer Begründung. Diese Notiz wird Anlage 1 zum Anzeigeschreiben nach § 1833 Abs. 2 BGB. Damit haben Sie die Erforderlichkeit gleichzeitig dem Gericht vorgelegt und für künftige Beschwerden dokumentiert.
Fallstrick 4: Pragmatische Weiter-Abwicklung nach dem Tod
Verstirbt der Betreute während der laufenden Wohnungsauflösung, endet die Betreuung mit dem Tod. Der Betreuer ist ab diesem Moment nicht mehr legitimiert. Aus pragmatischen Gründen wird das in der Praxis oft ignoriert - was haftungsrelevant ist.
Was rechtlich passiert
Mit dem Tod gehen Vermögen und Rechtsbeziehungen auf die Erben über. Zuständig für die weitere Wohnungsauflösung sind ab diesem Moment die Erben selbst oder ein Nachlasspfleger nach § 1960 BGB. Eine Räumung im Namen des Verstorbenen ist nicht mehr möglich.
Typische Praxisfalle
Der Räumungsauftrag läuft, die Wohnungsübergabe ist in drei Tagen, dann verstirbt der Betreute. Der Betreuer wickelt 'pragmatisch' weiter ab, um den Vermieter nicht hängen zu lassen. Damit handelt er ohne Vollmacht und macht sich haftbar - sowohl gegenüber den Erben (für nicht abgesprochene Verwertungen oder Entsorgungen) als auch gegenüber Dritten (wenn er die Räumungsfirma im Namen des Verstorbenen weiter beauftragt).
So vermeiden
Beim Versterben des Betreuten: laufende Maßnahmen sofort einstellen, das Standesamt und das Nachlassgericht informieren, ggf. Nachlasspflegschaft beantragen, dokumentierten Sachstand übergeben. Den Vermieter über die geänderte Lage informieren, eine Räumungsfortsetzung läuft dann auf Anweisung der Erben oder des Nachlasspflegers.
Fallstrick 5: Vergütungsansprüche nicht gesichert
Der zeitliche Aufwand einer Wohnungsauflösung ist erheblich. Die Vergütung dafür ist jedoch nicht selbstverständlich, sondern muss aktiv geltend gemacht werden - nach den BGH-Entscheidungen aus 2024 sogar mit einer eigenen Pauschale.
BGH XII ZB 589/23 und XII ZB 559/23 (2024)
In beiden Entscheidungen hat der XII. Zivilsenat klargestellt: Der Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten umfasst nicht nur die rechtliche Kündigung nach § 1833 Abs. 3 Nr. 1 BGB, sondern auch die Organisation der Räumung. Dem Berufsbetreuer stand für die Übergangszeit zwischen Heimumzug und Beendigung des Mietverhältnisses eine monatliche Pauschale von 30 Euro nach § 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 VBVG (in der bis 31.12.2025 geltenden Fassung) zu, sofern der Betreute nicht mittellos ist und die Wohnung nicht durch den Ehegatten genutzt wird. Diese Linie gilt nach § 19 VBVG fort für Ansprüche vor dem 1.1.2026; für Ansprüche ab 1.1.2026 sind Aufwendungen über die Fallpauschalen nach § 9 VBVG abgegolten.
Schlussrechnung als Schutz
Die Wohnungsauflösung sollte im Jahresbericht nach § 1865 BGB und in der Rechnungslegung nach § 1866 BGB ausgewiesen werden, mit Bezug zum Genehmigungsbeschluss und zu den maßgeblichen BGH-Entscheidungen. So wird die Pauschale nachvollziehbar gerechtfertigt.
So vermeiden
Bei der Schlussabrechnung des Betreuungsjahres die Wohnungsauflösung als gesonderten Posten mit Verweis auf BGH XII ZB 589/23 und XII ZB 559/23 ausweisen. Aufwand für Anzeige, Genehmigungsantrag, Koordination der Räumungsfirma und Wohnungsübergabe getrennt darstellen. Bei Beendigung der Betreuung in den Schlussbericht nach § 1872 BGB übernehmen.
Sauber dokumentierte Räumung mit Bezug zum Mandat
Wir kennen die Anforderungen, die Sie an einen Partner stellen. Schriftliche Festpreis-Kostenvoranschläge zur Einreichung beim Betreuungsgericht, Wertgegenstands-Listen mit Schätzung, Foto-Dokumentation, Übergabeprotokoll, ordentliche Rechnungsstellung mit getrennten Arbeits- und Materialkosten. Auf Wunsch Versicherungsnachweis vor Auftragsbeginn.
